I mere end 12 år har danskere haft mulighed for – skattefrit – at hæve pensionsmidler til at købe feriebolig i udlandet, men af en eller anden grund, er der ikke mange der kender denne mulighed.

På trods af aktiemarkedets rutsjeture og obligationers afkast de senere år dårligt har oversteget inflationen, så er det stadig typisk i børsnoterede aktier eller i obligationer vi danskere investerer vores pensionsmidler.

Så, drømmer du om en feriebolig i sydens sol og sommer, men føler du ikke, at du har frie midler til investering i din drømmebolig, kan du bruge en del af din pensionsopsparing til formålet. Du sikrer pensionens størrelse til den dag du får brug for den, og samtidig får du mulighed for at udleve drømmen om feriebolig, for midler som, som du ellers ikke har adgang til at anvende i sin dagligdag.

Lad os tage et eksempel. Mogens og 4 venner, hæver nogle af deres pensionsmidler – der endnu ikke er betalt skat af. De hæver alle 5 hver 300.000 kr. De har dermed tilsammen 1.500.000 kr. (5 X 300.000 kr.) at købe ejendom for. Vennerne stifter et selskab. Selskabet køber en ejendom på Mallorca for 1.500.000 kr. Mogens ejer 20% af aktierne i det selskab der ejer ejendommen, og de 4 andre venner ejer hver 20% af aktierne. For nemheds skyld kalder vi selskabet for ejendomsselskabet i denne artikel. Mogens og vennerne kan nu benytte ejendommen som feriebolig.

Der er 3 sæt af forudsætninger som skal opfyldes for at en sådan ordning er anvendelig i praksis.

1. Investeringens størrelse og ejerandel

Ved køb af unoterede aktier for pensionsmidler er der en række krav til investeringens størrelse i forhold til den samlede pensionsformues størrelse.

  • Minimums investeringen skal udgøre kr. 100.000
  • Der må højst investeres for et beløb svarende til 20% af den del af pensionsopsparingen som ligger under 2mio. kr.
  • Der må højst investeres for et beløb svarende til 50% af den del af pensionsopsparingen som ligger mellem 2 og 4 mio. kr.
  • Der må højst investeres for et beløb svarende til 75% af den del af pensionsopsparingen som ligger over 4 mio. kr.

Ovennævnte betingelser skal alle være opfyldt, så der kan ikke investeres i unoterede aktier med en pensionsformue, i samme depot, der er mindre end kr. 500.000. Tabellen til højre viser den størst mulige investering ved givne pensionsopsparingers størrelser.

Din, eller dine nærtståendes, samlede aktieposter i selskabet der ejer ejendomme, må ikke komme op på eller overstige 25% af selskabets aktiepost. Hvis alle investorer anvender pensionsmidler, skal der således være mindst 5 investorer og gerne flere.

2. Regnskab til pengeinstitut, hvori pensionsopsparingen er placeret

Mogens og hver af de 4 venner (ejerne) skal hvert år indsende et regnskab til det pengeinstitut hvori pensionsdepotet ligger (der hvor pengene i sin tid blev hævet, da ejendommen skulle købes). Regnskabet skal være indsendt ikke senere end 1. december. Formålet er, at opgøre kursgevinster/tab samt evt. afkast. Til dette anvendes seneste, forud for 1. november, aflagte årsregnskab i ejendomsselskabet.

Beskatning af kursgevinster/tab og udbytte = afkast for ejendomsselskabet, er i 2017 med 15,3%. Skatten udregnes af pengeinstituttet i december og betales i januar det efterfølgende år. Heraf pligten til indberetning inden 1. december.

3. Handel med selskabet skal foregå på markedsvilkår

For at sikre afkastgraden for investeringen, må selskabets formål ikke være at give aktionærer økonomiske fordele, rabatter eller brugsrettigheder, i forbindelse med samhandel mellem aktionær og selskab. Det står i reglerne. Dette udelukker dog ikke handel mellem aktionær og selskab. Hvis de handler indbyrdes, skal det blot foregår på markedsvilkår. En forkøbsret eller anvisningsret til et af selskabets aktiver kan godt komme på tale uden at regler bliver brudt.

Skal man som aktionær betale leje for at benytte selskabets aktiver?

Mogens og de 4 venner, skal betale leje hver gang boligen benyttes. Lejen skal være den samme som markedslejen. Markedslejen defineres som den leje enhver ikke-ejer (tredjemand) skal betale. Den gode nyhed er, at indbetalingerne i leje til selskabet, vil efterfølgende når øvrige omkostninger i selskabet er afholdt, komme Mogens og vennerne til gavn, enten via en kursstigning på aktierne eller som afkast af disse.

Hvad så hvis man skal bruge pengene?

Måske kommer der en dag, hvor du skal bruge de penge du har brugt til køb af aktierne i selskabet, og ønsker at vinke farvel til din feriebolig. Du skal sætte din ejerandel til salg, og når ejerandelen er solgt, giver du indtægten tilbage til banken og dermed ind på pensionsordningen på ny.